一周后,你的房贷将有大变化

admin 新闻中心 2020-08-20 0

有房贷的朋友注意了!

你的房贷定价基准转换,需要在8月31日前全部完成。

现在只剩下一周多的时间,还没转换的要抓紧啦~

这个转换通道,其实早在今年3月1日就开启了,转眼已经半年了。

不过看得出来,还是有很多小伙伴没有完成转换,因为从8月开始,后台就不断有人在问房贷转换的问题。

上周,五大行也急了,纷纷发布公告称,将从8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动个人住房定价基准批量转换为LPR。

这事太重要了,今天,力哥再来和大家详细说说。

关于房贷基准转换,重要的无非以下几个问题:

1、什么是LPR?

LPR是Loan Prime Rate的简称,用人话说就是贷款基础利率。

它是由多家银行共同报价产生,目前有大大小小一共18家银行参与报价,基本能反应市场真实的利率水平。

具体来说,就是这18家银行根据自己的资金成本和放贷政策,给出一个能给到最优质客户的贷款利率,把这个利率报送给全国银行间同业拆借中心。

这样就产生了18个报价,然后就像我们平时看综艺比赛评委打分一样,去掉一个最高价(分)和一个最低价(分),剩下16个数字,取算术平均数,就得出了当期LPR。

所以别觉得LPR有多么高级,它就是一个标准的市场化贷款利率。

2、LPR和固定利率怎么选?

房贷基准转换,你有两个选择:

A:将目前的根据央行基准利率制定的浮动利率贷款模式,转换为挂钩LPR加基点的模式,LPR每月更新一次;

B:按照目前的房贷利率,转换为固定利率,以后20年、30年再也不变。

这是一道必选题,而且在8月31日前必须完成,如果你还没选的话,接下来两周里,银行一定会来找你商量这个问题。

你得告诉银行,是选A,跟着LPR浮动,还是直接选B,锁定利率,一了百了。

需要注意的是,你只有一次选择机会,一旦选定,今后几十年还贷时间里都不能再做改变。

那到底该选A还是选B呢?

力哥的建议很明确:选A,跟随LPR浮动,不要选固定利率。

力哥做这个判断的前提是未来利率大方向是向下的,也就是LPR会越来越低。跟着LPR走,你就可以享受更低的贷款利率,月供越来越少。

力哥在之前的一篇文章《这三个至关重要的数字,大家务必牢记》中明确说了,未来的利率大方向,一定是继续下行,这是历史发展的大势所趋,中间或有反弹,但整个趋势不可能改变。

我国的房贷利率相比前些年已经下降了很多。

上世纪90年代,利率动辄10%+,2010年前后,我国的的房贷基准利率也有接近7%,而如今已不到5%。

 

LPR推出之后,也是一路向下。

 

今年年初,央行副行长刘国强明确表示:“要继续推进LPR改革,引导整体市场利率和贷款利率下行”。

不出意外的话,未来LPR还将继续下行。

放眼全球,目前全球经济也进入了一个大宽松时代,利率走低是大势所趋。

下图是近40年来美国十年期国债的走势,从中可以清楚看到这个下降趋势:

 

目前,美联储利率已经连续几个月维持在0,不少欧洲国家,甚至已经进入了负利率时代。

在这种背景下,选择固定利率无疑是背离时代趋势的。

3、选了LPR,房贷利率怎么算?

挂钩LPR之后,房贷利率就跟着LPR走了,具体怎么个跟法呢?

举个例子你就明白了。

小王有一笔30年的房贷,2018年9月11日放贷的,剩余期限28年,过去合同约定的是5年期以上贷款基准利率上浮10%,也就是1.1倍,现在小王要将定价基准转换为LPR。

第一步:确定点差

小王原来的利率是:4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR是4.8%。

小王以后按照LPR定价,那么他的“加点”是5.39%-4.8%=0.59%。

“加点”的意思是,你现在的利率水平和LPR之间的差额。

这个加点一旦确定,在剩余的还贷时间内就不会再变了。

第二步:确定房贷利率

那么,小王新的房贷利率计算公式就变成了:LPR+0.59%(加点)。

从现在到2020年底,小王房贷利率还是按照5.39%来计算的。

但2021年1月1日开始,小王的房贷利率计算标准就会变了。

具体是多少,取决于到时LPR有多高。

如果那时候5年期以上的LPR降到了4.5%,那么小王的利率就会变成4.5%+0.59%=5.09%,比现在的利率更低。

看到这里,有人可能会问了,如果之前小王是在房贷利率打折的时候买的房,该怎么算呢?

假如小王是2014年买的房子,当时买房很优惠,房贷利率打八折,小王原来的利率就是4.9%×(1-20%)=3.92%。

现在的加点幅度就是3.92%-4.8%=-0.88%。

没错,“加点”名字里是“加”,实际上不一定是增加利率,也可以是负数,降低利率!

如果当前的实际利率高于LPR,加点是正数,低于LPR,加点就是负数。

如果2021年初的5年期以上LPR降到4.5%,小王的利率就会变成4.5%+(-0.88%)=3.62%。

发现了吧,过去利率上浮的,改革后,利率还是偏高;过去利率打折的,改革后,利率还是偏低,打折依然有效。

4、重定价日怎么选?

重定价日怎么选,也是后台经常被问到的一个问题。

重定价日,也就是决定下一年定价基准的日期。

LPR是每个月20号报价的,重定价日的选择,意味着以哪一个月的LPR利率为基准,来计算未来一年的房贷利率。

一般银行会给我们两个选择,一是直接选择每年1月1日,简单明了。

二是选择贷款发放日对应的每年那月那日。

那到底选哪个好呢?

当然是哪个时间LPR低就选哪个,不过这个,和猜测周几股市会涨差不多,没有明显的参考标准。

但这里面还是有些小窍门可以参考下的。

比如上文中小王的贷款发放日是2018年9月11日,他的重定价日可以选9月11日,也可以选1月1日。

 

如果选9月11日,那么将用8月20日的LPR来计算他下一年的房贷,如果选1月1日,就是用上一年12月20日的LPR来计算他下一年的房贷。

通常来说,年底的时候,资金会紧张一些,有投资经验的人应该有注意到,每到年底的时候,余额宝、国债逆回购的利率通常会高些,这个时候LPR也相应会高点。

从这点来看,选贷款发放日为重定价日可能会好些。

不过这个影响并不大,数据显示,从2010年到2019年,剔除掉贷款基准利率调整因素后,一般贷款利率年内波动幅度多在0.1%以内。

以一笔100万元、剩余期限25年、等额本息的房贷为例,利率为4.8%和4.7%,月供相差约为57.5元。可见,重定价日选在哪个月份,对借款人实际支出的影响不大。

还有很多人问公积金贷款咋办,公积金贷款是不在此次转换范围内的,如果你是纯公积金贷款的话,一切照旧,无需操心。

说到这里,该不该转换,怎选选择,相信大家都有答案了,接下来的问题是去哪里转换。

目前,各大银行都已经开通转换渠道,借款人可以通过手机银行、网上银行、智能柜员机、短信银行等直接办理,不清楚的话,直接打银行客服电话问问就行。

好了,时间不多,赶快行动起来吧!

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